Podmínky provádění a hrazení oprav nájemního bytu by v prvé řadě měly být upraveny v nájemní smlouvě a ta se řídí občanským zákoníkem (§ 2235 a násl.). Ve smlouvě si pronajímatel s nájemcem mohou (odchylně od zákonné úpravy) sjednat, kdo a v jakém rozsahu odpovídá za provádění a hrazení oprav bytu.
Z pohledu nájemce je proto důležité si nájemní smlouvu vždy důkladně prostudovat a zkontrolovat, k jakým povinnostem se zavazuje. Z pohledu pronajímatele je naopak vhodné do nájemní smlouvy zakomponovat potřebná ustanovení týkající se provádění oprav bytu tak, aby vyhovovala jeho vlastnickým potřebám.
Přes to vše je nutné dát si pozor na to, aby smluvní ujednání o provádění oprav nebyla v rozporu s kogentními ustanoveními zákona. Podle § 2235 se totiž nepřihlíží k ujednáním, která zkracující nájemcova práva.
Nájemce by tak neměl být smluvně nucen hradit takové opravy, které jdou nad rámec menších či drobných oprav souvisejících s užíváním bytu. Odchýlit se od tohoto pravidla by bylo možné pouze ve prospěch nájemce – tedy například pokud by se pronajímatel smluvně zavázal hradit veškeré opravy bytu (od drobných oprav až po velké rekonstrukce).
V praxi bývají ve většině případů práva a povinnosti rozdělena tak, že nájemci hradí běžnou údržbu a drobné opravy bytu a pronajímatelé vše ostatní, co jde nad rámec drobných oprav a běžné údržby (tj. větší opravy, stavební úpravy, rekonstrukce apod.).
Běžná údržba a drobné opravy bytu
Pokud se pronajímatel v nájemní smlouvě sám nezaváže hradit drobné opravy bytu, má povinnost je na svůj náklad hradit nájemce. Co jsou to drobné opravy, definuje nařízení vlády (č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu).
Podle zmíněného nařízení se běžnou údržbou bytu rozumí
udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu.
V praxi do této definice spadá např.
- malování,
- oprava omítek,
- tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a
- čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům.
Do běžné údržby rovněž spadá
- údržba funkčnosti vodovodních výtoků, digestoří, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, dřezů, kuchyňských sporáků, vařičů, kuchyňských linek atd.,
- dále kontrola funkčnosti termostatických hlavic,
- kontrola funkčnosti hlásiče kouře,
- nebo kontrola a údržba vodovodních baterií.
Za drobné opravy se podle nařízení považují
opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to buď podle věcného vymezení, nebo podle výše nákladů.
Věcné vymezení drobných oprav je v nařízení vcelku rozsáhlé a spadají do něho např.
- opravy jednotlivých vrchních částí podlah,
- opravy podlahových krytin,
- výměny prahů a lišt,
- opravy jednotlivých částí dveří a oken a jejich součástí, kování a klik, výměny zámků, rolet a žaluzií u oken a další.
Rozsah drobných oprav, které zpravidla hradí nájemce, je v nařízení vymezen dosti široce, a proto je vhodné každému nájemníkovi i pronajímateli doporučit, aby do něj v případě nejasností nahlédli.
Nákladové vymezení drobných oprav je nastaveno tak, že za drobné opravy se považují ty, u nichž náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1000 Kč.
Rekonstrukce a větší opravy bytu
Opravy bytu a rozsáhlejší rekonstrukce nad rámec drobných oprav hradí zásadně pronajímatel jakožto vlastník nemovitosti.
Nájemce podle zákona může rovněž provést přestavbu bytu, ale pouze s předchozím souhlasem pronajímatele. V takovém případě nicméně provádí přestavbu na své náklady nájemce, přičemž pokud by přestavbou došlo ke zhodnocení bytu, pronajímatel by se s nájemcem měl při skončení nájmu patřičně vyrovnat.
Pokud přestavbu či rekonstrukci bytu iniciuje pronajímatel, je i v tomto případě nejlepším řešením hledat vzájemný konsenzus a na podmínkách její realizace se předem dohodnout.
Pokud nicméně nájemce s přestavbou či rekonstrukcí bytu iniciovanou pronajímatelem nesouhlasí, vzniká mu povinnost byt vyklidit a provedení přestavby pronajímateli umožnit jen při splnění zákonných podmínek.
Nájemce je povinen strpět rekonstrukci nebo přestavbu bytu jen v případě, že se tím nesníží hodnota bydlení a lze-li ji provést bez většího nepohodlí pro nájemce, nebo provádí-li ji pronajímatel na příkaz orgánu veřejné moci nebo hrozí-li zvlášť závažná újma (např. z důvodu havarijního stavu bytu).
V ostatních případech je možné přestavbu provést jen se souhlasem nájemce. Pronajímatel by v takovém případě měl nájemce nejméně 3 měsíce před zahájením prací informovat přinejmenším o povaze přestavby, předpokládaném dni jejího zahájení, odhadu jejího trvání a o nezbytné době, po kterou bude muset být byt vyklizen.
Vedle toho má pronajímatel právo započít s prováděním prací až poté, co se vůči nájemci zaváže poskytnout mu přiměřenou náhradu nákladů, které nájemci vzniknou v souvislosti s vyklizením bytu, a zaplatí nájemci na tyto náklady přiměřenou zálohu.
Mezi takto účelně vynaložené náklady spadají nejen stěhovací náklady, ale také nájemné v náhradním bytě, který si nájemce na dobu provádění úprav zajistí.
Havárie a poškození bytu
V případě havárie či poškození bytu by měl nájemce okamžitě informovat pronajímatele o zjištěné závadě a současně podniknout potřebná opatření k zabránění dalšímu šíření škody.
Podle nedávného rozhodnutí Nejvyššího soudu (sp. zn. 25 Cdo 1817/2020) byl totiž nájemce odpovědný za škodu vzniklou vytopením níže položeného bytu, která nastala v důsledku porušení povinnosti nájemce horního bytu zajistit opravu uzávěru vody pod umyvadlem.
Provádění oprav bytu je proto potřeba nezanedbávat, jelikož výměna prasklé „flexi trubičky“ vyjde určitě levněji nežli náhrada škody za vytopený byt souseda.
